C’est un angle souvent négligé au moment du départ. Vous êtes parti vivre à l’étranger en gardant un appartement à Lyon, une maison de famille en Bretagne ou un studio loué à Paris — et vous découvrez que votre statut de non-résident ne vous dispense d’aucune taxe locale, ni de l’imposition des loyers. Cet article fait le tour des règles applicables pendant l’expatriation, puis détaille ce qui change au retour : bascule vers le service des impôts local, résidence fiscale qui change en cours d’année, et entrée éventuelle dans l’IFI.
Important : chaque situation patrimoniale a ses spécificités. En cas de vente, de montage en société civile immobilière, de bien loué meublé ou de patrimoine élevé, faites-vous accompagner par un notaire ou un fiscaliste. Les règles présentées ici décrivent le cadre général 2026 ; elles ne remplacent pas un conseil personnalisé.
Quelles taxes locales sont dues sur un bien français quand on vit à l’étranger ?
Deux taxes principales sont attachées à la détention d’un bien immobilier en France : la taxe foncière et la taxe d’habitation. Votre résidence fiscale ne change rien à leur exigibilité.
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due par toute personne propriétaire ou usufruitière d’un bien bâti en France au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. Peu importe que vous viviez à Singapour ou à Toulouse : si votre nom figure au cadastre à cette date, l’avis vous parvient à l’automne. Le montant dépend de la valeur locative cadastrale et des taux votés par la commune et l’intercommunalité.
La taxe d’habitation a connu une réforme en profondeur. Depuis 2023, elle est supprimée sur la résidence principale pour tous les contribuables. Elle reste en revanche maintenue sur les résidences secondaires. Or, par définition, un non-résident n’a pas de résidence principale en France : tout bien que vous conservez à votre disposition (inoccupé ou meublé) est traité comme une résidence secondaire et soumis à la taxe d’habitation.
Si le bien est loué nu à l’année à un locataire qui en fait sa résidence principale, c’est ce locataire qui n’a pas de taxe d’habitation à payer. Vous, propriétaire, ne payez que la taxe foncière.
La majoration de taxe d’habitation en zone tendue
Dans certaines communes situées en zone tendue — c’est-à-dire dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants où l’écart entre l’offre et la demande de logements est marqué — le conseil municipal peut décider de majorer la part communale de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
La fourchette légale va de 5 % à 60 % de majoration. Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Annecy, Biarritz et plusieurs autres villes appliquent désormais le taux maximal ou s’en approchent. Si votre bien se situe dans l’une de ces communes, l’addition peut être sensible.
Cette majoration n’est pas automatique : elle suppose une délibération municipale. Vous pouvez vérifier sur votre espace impots.gouv.fr le détail du calcul de votre avis. Une demande de remise gracieuse est possible dans certains cas particuliers (impossibilité d’occuper le logement pour raisons professionnelles, logement inhabitable), mais elle reste soumise à l’appréciation du service local.
Comment sont imposés les loyers d’un non-résident ?
Si vous louez votre bien, les loyers de source française restent imposables en France. C’est l’un des principes constants : un revenu issu d’un bien immobilier français reste rattaché au fisc français, même si vous résidez à l’autre bout du monde.
Le régime applicable dépend du type de location :
- Location nue : revenus fonciers déclarés sur la 2042 (case 4BE pour le micro-foncier si les loyers annuels sont inférieurs à 15 000 €) ou sur l’annexe 2044 au régime réel.
- Location meublée non professionnelle (LMNP) : régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), formulaire 2042-C-PRO et annexe 2031 si vous êtes au réel.
- Location meublée saisonnière (Airbnb, Abritel, Booking) : également régime BIC, avec micro-BIC ou réel selon les seuils. Les règles d’abattement ont été resserrées par les lois de finances récentes — vérifiez l’état 2026 des seuils micro pour la location meublée touristique classée et non classée.
Côté taux, l’imposition d’un non-résident sur ses revenus de source française obéit à une règle particulière : un taux minimum de 20 % jusqu’à environ 29 579 € de revenu net imposable, puis 30 % au-delà. L’administration calcule l’impôt selon le barème progressif, puis le compare au calcul au taux minimum, et retient le montant le plus élevé. Vous pouvez demander l’application du taux moyen (calculé comme si l’ensemble de vos revenus mondiaux était imposable en France) si ce taux est plus favorable. Cette option figure sur la déclaration.
S’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) sur les revenus fonciers et plus-values immobilières des non-résidents — sauf affiliation à un régime de sécurité sociale d’un autre État de l’Espace économique européen ou de la Suisse, qui réduit le prélèvement à un taux dit « solidarité » plus modéré.
Que se passe-t-il en cas de vente du bien pendant l’expatriation ?
La vente d’un bien immobilier français par un non-résident relève d’un régime spécifique, codifié à l’article 244 bis A du Code général des impôts.
Le calcul de la plus-value imposable suit la même logique que pour un résident : prix de vente moins prix d’acquisition (majoré des frais et travaux), puis application de l’abattement pour durée de détention :
- de la 6ᵉ à la 21ᵉ année : 6 % par an pour l’impôt sur le revenu, 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux
- 22ᵉ année : 4 % pour l’IR (exonération totale d’IR atteinte), 1,6 % pour les prélèvements sociaux
- de la 23ᵉ à la 30ᵉ année : 9 % par an pour les seuls prélèvements sociaux (exonération totale à 30 ans)
L’exonération classique de la résidence principale ne s’applique pas, puisque par définition le bien n’est plus votre résidence principale au moment de la vente. Deux dispositifs spécifiques peuvent toutefois jouer :
- L’exonération de l’ancienne résidence principale du non-résident : la plus-value est exonérée si la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le transfert du domicile fiscal hors de France et si le bien est resté libre de toute occupation depuis le départ. Ce dispositif est utile pour ceux qui partent en gardant leur bien le temps d’être sûrs de leur expatriation.
- L’exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette : ouverte aux non-résidents ressortissants d’un État membre de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse, qui ont été fiscalement domiciliés en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment donné, sous conditions de délais et de libre disposition du bien.
L’opération de vente passe par un notaire, qui prélève l’impôt à la source et peut exiger la désignation d’un représentant fiscal accrédité pour les ventes au-dessus de certains seuils ou hors UE/EEE.
À noter : anticiper la vente plusieurs mois avant la signature permet d’arbitrer entre vendre en non-résident (avec l’exonération de l’année qui suit le départ) ou attendre le retour. Cette décision est à étudier avec un notaire ou un avocat fiscaliste.
Comment dialoguer avec l’administration fiscale française quand on vit à l’étranger ?
Pendant l’expatriation, votre interlocuteur unique pour l’impôt sur le revenu, l’IFI et la plus-value est le Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR). Il centralise tous les contribuables fiscalement domiciliés à l’étranger qui conservent une obligation déclarative en France.
Vous pouvez le joindre :
- via votre espace particulier sur impots.gouv.fr (messagerie sécurisée — la voie la plus rapide)
- par téléphone depuis l’étranger (numéro indiqué sur impots.gouv.fr)
- par courrier à son adresse postale, située à Noisy-le-Grand
Pour la taxe foncière et la taxe d’habitation, l’interlocuteur reste en revanche le service de gestion des impôts du lieu où se situe le bien (et non le SIPNR). Les avis et les relances suivent cette logique territoriale.
Veillez à mettre à jour votre adresse à l’étranger sur votre espace particulier dès le départ. Beaucoup de litiges naissent d’avis envoyés à l’ancienne adresse française et non transférés.
Que se passe-t-il pour mon bien au moment du retour en France ?
Le retour fait basculer plusieurs choses en cascade.
Sur le plan administratif, votre dossier est transféré du SIPNR vers le Service des impôts des particuliers (SIP) du département de votre nouvelle adresse. Vous n’avez en principe rien à faire : le changement d’adresse signalé à l’administration via votre espace particulier déclenche le transfert. Vous gardez la main pour, le cas échéant, demander à conserver un autre SIP de référence si votre situation le justifie.
Sur la nature des biens, deux cas se présentent :
- Vous réoccupez le bien comme résidence principale : à compter de l’année qui suit, vous n’avez plus de taxe d’habitation à payer dessus (régime résidence principale). La taxe foncière reste due chaque année. Si le bien était loué jusque-là, vous percevez encore les derniers loyers en non-résident (à reporter sur la 2042-NR de l’année du retour, voir notre article sur les impôts l’année du retour).
- Vous gardez un ou plusieurs autres biens non occupés à titre de résidence principale : ils restent classés en résidence secondaire. Taxe foncière et taxe d’habitation dues, avec la majoration éventuelle si la commune est en zone tendue.
Sur la fiscalité des revenus locatifs, la bascule se fait en cours d’année : les loyers perçus avant le retour relèvent du régime non-résident (déclaration complémentaire 2042-NR), ceux perçus après le retour sont intégrés à votre déclaration de résident classique.
Le bien français entre-t-il dans l’IFI au retour ?
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est dû lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier au 1ᵉʳ janvier dépasse 1 300 000 €. Le régime applicable dépend de votre statut.
Pendant l’expatriation, vous êtes redevable de l’IFI uniquement sur vos biens situés en France (et certaines parts de sociétés détenant de l’immobilier français), si leur valeur nette dépasse le seuil. Vos biens immobiliers détenus à l’étranger n’entrent pas dans le calcul.
Au retour, vous redevenez résident fiscal français et, en principe, l’IFI porte sur l’ensemble de votre patrimoine immobilier mondial (France + étranger). Mais une mesure d’atténuation est prévue : si vous n’avez pas été résident fiscal français au cours des cinq années précédant votre installation, vous restez imposable uniquement sur vos biens français pendant les cinq années qui suivent le retour. Au-delà, le patrimoine étranger entre dans l’assiette.
Pensez à intégrer dans le calcul les comptes-titres détenant de la pierre-papier française (SCPI, OPCI), les parts de SCI, et plus généralement toute participation dans une société à prépondérance immobilière. À l’inverse, les emprunts contractés pour acquérir ou améliorer les biens viennent en déduction (sous conditions et plafonds).
Tableau récapitulatif : impôts dus pendant l’expatriation et au retour
| Impôt / situation | Pendant l’expatriation (non-résident) | Au retour (résident fiscal) |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Due, sur tout bien possédé en France au 1ᵉʳ janvier | Due, identique |
| Taxe d’habitation résidence principale | Sans objet (pas de résidence principale en France) | Supprimée si le bien est votre résidence principale |
| Taxe d’habitation résidence secondaire | Due sur le bien laissé à votre disposition, avec majoration possible 5 % à 60 % en zone tendue | Due sur tout bien autre que la résidence principale |
| Revenus locatifs | Imposables en France, taux minimum 20 % puis 30 % au-delà d’environ 29 579 € | Imposables au barème progressif classique, sans taux minimum |
| Prélèvements sociaux sur loyers et plus-values | 17,2 % (ou 7,5 % si affiliation UE/EEE/Suisse) | 17,2 % |
| Plus-value lors d’une vente | Régime non-résident art. 244 bis A, exonérations spécifiques possibles | Régime résident, exonération résidence principale si applicable |
| IFI | Sur biens français uniquement, seuil 1 300 000 € | Sur patrimoine mondial après 5 ans, seuil 1 300 000 € |
| Interlocuteur fiscal | SIPNR (Noisy-le-Grand) | SIP du département de résidence |
Les points de vigilance fréquents
Six erreurs reviennent souvent dans les dossiers de retour.
- Ne pas mettre à jour son adresse étrangère sur impots.gouv.fr en partant, et passer à côté des avis de taxe foncière et de taxe d’habitation pendant des années.
- Croire que la suppression de la taxe d’habitation s’applique aussi aux non-résidents sur leur bien français inoccupé. Faux : sans résidence principale en France, le bien est résidence secondaire et la taxe d’habitation reste due.
- Oublier la majoration zone tendue au moment d’estimer la rentabilité d’un investissement locatif ou la conservation d’une résidence secondaire.
- Vendre son ancienne résidence principale après le délai d’un an suivant le départ et perdre l’exonération spécifique non-résident.
- Ne pas anticiper l’IFI au retour dans les cas où la valorisation immobilière a fait franchir le seuil pendant l’expatriation. Le mécanisme des cinq ans laisse une marge, mais une fois la fenêtre fermée, le patrimoine étranger entre dans l’assiette.
- Confondre le SIPNR et le service local : le SIPNR gère vos impôts personnels (revenu, IFI), mais la taxe foncière et la taxe d’habitation sont gérées par le service du lieu du bien.
Pour aller plus loin
- Les impôts l’année du retour en France (2026) — déclaration en deux parties, formulaires 2042 et 2042-NR, IFI, comptes à l’étranger.
- La résidence fiscale au retour en France (2026) — quand bascule-t-on de non-résident à résident, et avec quelles conséquences.
- Les conventions fiscales bilatérales — comment la France a négocié les conventions avec une centaine de pays, et leur impact sur l’immobilier détenu à l’étranger.
- Transférer son argent au retour — déclarations bancaires et change si la vente d’un bien étranger finance l’achat d’un bien français.
Sources et références officielles
- Service Public — Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) (consulté le 1ᵉʳ mai 2026)
- Service Public — Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (consulté le 1ᵉʳ mai 2026)
- Service Public — Impôt sur le revenu d’un Français qui part vivre ou travailler à l’étranger (consulté le 1ᵉʳ mai 2026) — taux minimum 20 %/30 % des non-résidents
- Service Public — Impôt sur le revenu : plus-value immobilière (consulté le 1ᵉʳ mai 2026) — abattements pour durée de détention et exonérations non-résidents
- Service Public — Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : personnes et biens concernés (consulté le 1ᵉʳ mai 2026) — seuil 1 300 000 € au 1ᵉʳ janvier 2026, règle des 5 ans pour les nouveaux résidents